Legislazione sulle sgravi ipotecari

La legislazione sulla riduzione del mutuo è una legislazione intesa ad aiutare i mutuatari. Dall'inizio del diciannovesimo secolo il rapporto tra mutuatario e creditore ipotecario negli Stati Uniti ha subito modifiche sostanziali, non continuamente, ma come risultato di misure di emergenza adottate in periodi di diffuse difficoltà finanziarie derivanti da cause economiche o naturali. Le modifiche erano di solito a vantaggio apparente del mutuatario e quindi sono indicate come sollievo per i debitori ipotecari o, quando statutario, semplicemente come legislazione per la riduzione del mutuo.

Poiché gli stati regolano la legge sulla proprietà immobiliare (compresa la legge sui mutui), hanno approvato la maggior parte delle sgravi ipotecari. I principali episodi di sollievo dal debitore ipotecario seguirono periodi di sofferenza ipotecaria agricola alla fine del XIX secolo e nel periodo tra la prima e la seconda guerra mondiale, in particolare negli anni '1930.

Una caratteristica dell'insediamento degli stati delle pianure degli anni 1870 e 1880 era una sovraestensione su larga scala dell'indebitamento degli agricoltori, principalmente nei mutui fondiari. Quando i redditi agricoli si sono deteriorati e il valore dei terreni è diminuito negli anni successivi, il debito ipotecario è diventato molto oneroso per il mutuatario. Di conseguenza, molti mutuatari si sono trovati costretti a inadempienza, insolvenza e, infine, pre-chiusura o qualche altra forma di trasferimento di emergenza. L'inevitabile agitazione per l'eliminazione dei debitori includeva richieste di inflazione dell'offerta di moneta (come il movimento Free Silver) e di regolamentazione pubblica dei monopoli aziendali. Due tipi di legislazione in materia di sgravio ipotecario, in senso stretto, sono emersi da questo periodo di sofferenza da ipoteca agricola: l'istituzione di periodi legali di rimborso che continuavano dopo la vendita di preclusione e il requisito della valutazione della proprietà ipotecata prima della vendita e il divieto di vendita a meno di una determinata proporzione del valore stimato. Tale normativa è derivata dalla critica delle vendite a prezzi irragionevolmente bassi e da giudizi di carenza basati su tali vendite.

Un periodo simile di sofferenza per i mutui agricoli si è verificato negli anni '1920, principalmente nella regione delle High Plains. Lì, dopo che l'agricoltura si espanse rapidamente durante gli anni della prima guerra mondiale, il reddito agricolo peggiorò e il valore dei terreni agricoli diminuì; ne sono conseguiti numerosi pignoramenti e altri trasferimenti di emergenza di aziende agricole ipotecate. Dopo il 1929 la Grande Depressione, in concomitanza con la grave siccità in alcune aree, rese il disagio ipotecario una preoccupazione nazionale. Come risultato dell'ampiezza e della gravità del problema sia nelle aree rurali che in quelle urbane, la legislazione in materia di sgravi ipotecari raggiunse l'apice negli anni '1930.

Sebbene debitori e creditori abbiano raggiunto aggiustamenti volontari, in cui i creditori hanno concesso ai debitori più tempo per rimborsare e rifinanziare i loro prestiti, questi rimedi si sono rivelati insufficienti di fronte alla catastrofe economica degli anni '1930. Gli stati sono stati i primi a intraprendere un'azione legislativa. All'inizio del 1936, ventotto stati avevano approvato la legislazione in materia di sgravi ipotecari in una o più delle seguenti forme: moratorie sui pignoramenti, proroghe dei periodi di rimborso e restrizioni sull'uso delle sentenze di carenza. Una moratoria ha interrotto le procedure di preclusione per un periodo temporaneo identificato come emergenza economica. La legislazione che proroga il periodo di rimborso specificava un periodo definito durante il quale il debitore continuava ad avere il diritto di rimborsare la proprietà ipotecata. Queste nuove leggi hanno limitato l'uso dei giudizi di carenza in molti modi. Ad esempio, potrebbero stabilire un prezzo minimo di vendita, richiedere ai creditori di utilizzare un "valore equo" stimato piuttosto che un valore di vendita come base per calcolare l'ammontare del difetto e limitare il tempo entro il quale un giudizio di carenza potrebbe essere eseguito. I tribunali hanno generalmente confermato la legislazione statale sulla riduzione dei mutui ipotecari fintanto che essa offriva sollievo solo su base temporanea, a seconda dell'esistenza dell'emergenza economica; non ha pregiudicato l'integrità del contratto di indebitamento ipotecario; e assicurato ai creditori un adeguato risarcimento sotto forma di canoni di locazione durante il periodo di esenzione. La Corte Suprema degli Stati Uniti ha preso la decisione chiave sulla costituzionalità in Home Building and Loan Association contro Blaisdell, 290 US 398 (1934), quando confermò il Minnesota Moratorium Act del 1933.

La legislazione statale sulla riduzione dei mutui ipotecari non risolse completamente i problemi di disagio ipotecario degli anni '1930, in parte perché le misure non furono emanate fino a quando la maggior parte dei danni era stata fatta. Ancora più importante, il problema della sofferenza ipotecaria era solo una parte del problema molto più ampio della depressione economica generale. Nell'area della riduzione dei mutui, come in tante altre, il governo federale ha rilevato dagli stati la ricerca di soluzioni. Nel 1935 la Corte dichiarò incostituzionale un tentativo di moratoria federale, il Frazier-Lemke Farm Bankruptcy Act del 1934; ma nel 1937 ne approvò una versione modificata. Le agenzie federali per il credito agricolo hanno intrapreso un'azione più efficace di rifinanziamento dei mutui ipotecari, una politica di cui hanno beneficiato i prestatori fornendo liquidità gradita e consentendo ai debitori di sfuggire al pignoramento. Il governo federale ha adottato misure simili nel campo del finanziamento ipotecario urbano.

Quando la seconda guerra mondiale ha portato la nazione fuori dalla depressione economica generale e nella prosperità, il settore agricolo è tornato a un relativo benessere. Nel dopoguerra non si è verificata alcuna diffusa crisi ipotecaria che richiedesse una legislazione in materia di sgravi ipotecari. I trasferimenti di proprietà delle aziende agricole mediante pignoramenti, cessioni, fallimenti e relative inadempienze sono stati in media di ventidue per mille aziende agricole all'anno dal 1929 al 1938, e hanno raggiunto il picco di trentanove per mille nel 1933. Tali trasferimenti di emergenza sono stati in media di circa l'1.5 per mille aziende agricole all'anno dal 1950 al 1974.

Negli anni '1980 e '1990, le aziende agricole hanno attraversato di nuovo tempi difficili, con un numero enorme di aziende costrette a precludere. Un governo federale più conservatore ha incoraggiato l'agricoltura "industriale" su larga scala e non ha protetto i piccoli agricoltori con una legislazione sulla riduzione dei mutui. Nel 1996 il presidente Bill Clinton ha firmato il Farm Credit System Reform Act del 1996, che mirava a ridurre i costi per agricoltori e allevatori. Tuttavia, i piccoli agricoltori hanno continuato a fallire a tassi molto alti.

Bibliografia

Sponsorizzazione governativa della Federal National Mortgage Association e della Federal Home Loan Mortgage Corporation. Washington, DC: Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 1996.

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Wallison, Peter J. e Bert Ely. Nazionalizzazione del rischio ipotecario: la crescita di Fannie Mae e Freddie Mac. Washington, DC AEI Press, 2000.

Glenn H.mugnaioJr./db