Legge federale sui mutui per la casa (1932)

Steven A. Ramirez

La Grande Depressione è stata una calamità economica senza precedenti che alla fine ha dato luogo a un tasso di disoccupazione del 25 per cento e ad una contrazione del 33 per cento dell'economia della nazione. Un quarto di milione di famiglie ha perso la casa in una procedura di pignoramento. Il presidente Herbert Hoover inizialmente ha risposto alla recessione in conformità con la dottrina economica principale del tempo e le concezioni politiche convenzionali del ruolo del governo federale. Sfortunatamente, la recessione si è rivelata molto non convenzionale. Al presidente Hoover va attribuito il merito di perseguire un concetto molto più interventista del ruolo del governo federale con l'intensificarsi della recessione. Nel 1932 le condizioni nel settore dell'edilizia abitativa e nell'industria del risparmio e dei prestiti strettamente connesse erano così terribili che era necessario l'intervento del governo. Il presidente Hoover ha risposto con il primo regolamento federale sull'industria degli alloggi, del risparmio e dei prestiti, il Federal Home Loan Bank Act (FHLB) (PL 72-304, 47 Stat. 785).

Uno degli scopi principali del Federal Home Loan Bank Act era quello di creare una riserva di credito destinata ad aumentare l'offerta di credito disponibile per il mercato immobiliare, consentendo così alle persone di acquistare e mantenere case. Con grande disappunto del presidente Hoover, tuttavia, il programma di credito è stato un completo fallimento. Mentre 41,000 proprietari di case hanno chiesto prestiti FHLB nei primi due anni dopo la sua promulgazione, l'agenzia governativa che amministra il programma ha approvato solo tre richieste.

Legislazione successiva

Il mancato successo iniziale, tuttavia, non ha impedito all'atto di gettare le basi per la regolamentazione federale del mercato immobiliare in generale e del settore del risparmio e dei prestiti (noto anche come industria dell'usato) in particolare. Al contrario, il sistema FHLB è stato fondamentale per il successo e la regolamentazione dell'industria dell'usato, costituita da dodici banche FHLB regionali e dal Federal Home Loan Bank Board (FHLBB) a Washington, DC

Il sistema, modellato sulla Federal Reserve Bank, ha agito come prestatore di ultima istanza quando i parsimoniosi hanno affrontato tensioni finanziarie. La presenza del sistema FHLB ha consentito al Congresso di adottare una legislazione aggiuntiva per aiutare a finanziare la proprietà della casa. Ad esempio, nel 1933 il Congresso adottò il Home Owners 'Loan Act, che assegnò 770 milioni di dollari all'industria dell'usato per aiutare a trattare con i mutuatari che non potevano rimborsare i loro prestiti. Anche in questo caso, nel 1934, il Congresso agì adottando il National Housing Act, che estendeva l'assicurazione sui depositi all'industria dell'usato.

Al culmine del suo potere, la FHLBB istituiva economie federali e regolava le attività di risparmio e prestiti federali e società di risparmio e holding di prestiti. Nessuno di questi compiti di regolamentazione faceva parte delle responsabilità del governo federale prima del Federal Home Loan Bank Act. Il Congresso ha promulgato l'atto sotto la sua autorità per regolare il commercio interstatale, ai sensi dell'articolo II, sezione 8 della Costituzione degli Stati Uniti.

Nel 1981 circa il 44% dell'industria del risparmio e dei prestiti era istituita a livello federale e il 93% dei risparmi e dei prestiti della nazione erano membri del sistema bancario FHLB. All'inizio degli anni '1980 il quadro normativo federale fondato dal Federal Home Loan Bank Act aveva rafforzato con successo l'industria del risparmio e dei prestiti e facilitato la proprietà della casa, che negli Stati Uniti è balzata dal 40% al 66% dall'era pre-Depressione agli anni '1970. La legge FHLB è stata una parte fondamentale di questo successo.

Negli anni '1980, tuttavia, sono sorti problemi quando i tassi di interesse sono saliti alle stelle a fronte di una politica monetaria sempre più restrittiva e un'alta percentuale dei loro beni è stata impegnata in mutui a lungo termine a basso interesse. Nel tentativo di alleviare questo problema, il Congresso ha deregolamentato il settore e consentito risparmi e prestiti per perseguire attività più rischiose. Com'era prevedibile, i fallimenti della parsimonia aumentarono vertiginosamente; nel 1989 i fallimenti della parsimonia erano diventati un problema così enorme che il Congresso fu costretto ad agire. Il Financial Institutions Reform Recovery and Enforcement Act del 1989 (FIRREA) ha cambiato radicalmente la geografia normativa per i parsimoniosi. L'FHLBB è stato abolito e sostituito con l'Office of Thrift Supervision, che è rimasto il principale regolatore delle parsimonia federali.

Certamente la crisi del risparmio è stata notevole; nondimeno, altrettanto degno di nota è stato l'assenza di tentativi nel settore dell'usato alla luce delle sue difficoltà finanziarie e l'assenza di fallimenti macroeconomicamente significativi. Il settore immobiliare non è crollato, come era avvenuto durante la Grande Depressione. L'industria dell'usato è riuscita a prosperare e continua a svolgere il suo ruolo originario per sostenere l'industria immobiliare della nazione e rendere disponibili alloggi a più americani.

Sentenze della Corte suprema

I tribunali hanno dato all'atto un'ampiezza sorprendente. Nel Fedeltà Federal Savings and Loan Association v. De la Cuesta (1982), la Corte Suprema ha ritenuto che le associazioni di risparmio e prestito create a livello federale, istituite dalla FHLBB, fossero immuni dalle leggi statali che proibivano le "clausole di due-on-sale". Queste clausole erano utili ai risparmi e ai prestiti federali perché limitavano il rischio di aumentare i tassi di interesse richiedendo che tutta un'ipoteca fosse estinta, piuttosto che assunta dall'acquirente. La FHLBB aveva emanato regolamenti che consentivano tali clausole, ma le leggi statali le proibivano. La Corte Suprema ha confermato i regolamenti FHLBB perché ha ritenuto che il Congresso aveva conferito alla FHLBB ampi poteri sui risparmi e sui prestiti istituiti a livello federale e che la legge federale governava un'ampia gamma di attività di parsimoniosi noleggiati a livello federale, "dalla sua culla alla tomba aziendale". Tuttavia, questo ampio potere aveva i suoi limiti, come mostrato nel 1997 quando la Corte Suprema si tenne Atherton contro FDIC che non vi era un interesse federale sufficiente per i risparmiatori istituiti a livello federale e assicurati a livello federale per garantire uno standard di cura del diritto comune federale per i direttori del risparmio.

In Stati Uniti v. Westar, la Corte Suprema ha riassunto la storia e la portata del Federal Home Loan Bank Act come segue:

La moderna industria del risparmio e dei prestiti fa risalire le sue origini alla Grande Depressione, che ha portato il 40% dei 20 miliardi di dollari di mutui per la casa della nazione e il fallimento di circa 1,700 dei circa 12,000 istituti di risparmio della nazione. Nel corso della debacle, il Congresso ha approvato tre statuti intesi a stabilizzare l'industria dell'usato. Il Federal Home Loan Bank Act ha creato il Federal Home Loan Bank Board (Bank Board), che è stato autorizzato a convogliare i fondi per i prestiti per i prestiti sulle case e per prevenire i pignoramenti su di esse. Successivamente, il Home Owners 'Loan Act del 1933 autorizzò il Consiglio di banca a istituire e regolamentare le associazioni federali di risparmio e prestito. Infine, il National Housing Act ha creato la Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC), sotto l'autorità del Consiglio di banca, con la responsabilità di assicurare depositi di risparmio e di regolamentare tutti i risparmi assicurati a livello federale. Il regime normativo risultante funzionò ragionevolmente bene fino a quando la combinazione di alti tassi di interesse e inflazione alla fine degli anni '1970 e all'inizio degli anni '1980 portò a una seconda crisi nel settore dell'usato. Molti risparmiatori si sono trovati a detenere mutui a tasso fisso a lungo termine creati quando i tassi di interesse erano bassi; quando i tassi di mercato aumentavano, quelle istituzioni dovevano aumentare i tassi che pagavano ai depositanti per attirare fondi. Quando i costi dei depositi a breve termine superarono i ricavi dei mutui a lungo termine, circa 435 risparmi fallirono tra il 1981 e il 1983.